Reforma podatkowa przyniosła istotne zmiany w opodatkowaniu zysków kapitałowych związanych ze sprzedażą nieruchomości, gruntów, transakcjami typu antiparochi oraz sprzedażą udziałów i akcji spółek posiadających nieruchomości. Zmiany mają uprościć system, ograniczyć unikanie opodatkowania i – w wielu przypadkach – zmniejszyć realny podatek płacony przez sprzedających.
Antiparochi bez podatku… na razie
Jedną z ważniejszych zmian jest objęcie ulgą podatkową również antiparochi, czyli sytuacji, w której właściciel gruntu przekazuje nieruchomość deweloperowi w zamian za nowe lokale.
Do tej pory ulga dotyczyła wyłącznie wymiany nieruchomości. Obecnie podatek od zysków kapitałowych nie jest płacony w momencie przekazania gruntu, lecz dopiero wtedy, gdy właściciel otrzyma i sprzeda nowe lokale. W praktyce oznacza to odroczenie podatku, a nie jego natychmiastową zapłatę.
Wyższe kwoty wolne od podatku
Zmiany objęły także sprzedaż nieruchomości i udziałów. Znacząco podniesiono limity zysków zwolnionych z podatku:
– 30 tys. euro – ogólna ulga przy sprzedaży nieruchomości lub udziałów,
– 50 tys. euro – ulga przy sprzedaży ziemi rolnej przez rolnika,
– 150 tys. euro – ulga przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania.
To oznacza, że dopiero zysk przekraczający te kwoty podlega opodatkowaniu stawką 20%.
Ulga tylko raz w życiu
Ustawodawca doprecyzował, że powyższe ulgi przysługują łącznie na całe życie podatnika, a nie przy każdej transakcji. Co istotne, jeśli podatnik skorzysta z ogólnej ulgi 30 tys. euro, wówczas ulga przy sprzedaży głównego domu zmniejsza się ze 150 tys. do 120 tys. euro.
Droższy dom nadal objęty ulgą
Zmienił się również limit wartości głównej nieruchomości mieszkalnej objętej preferencjami podatkowymi przy restrukturyzacji kredytów. Próg wzrósł z 350 tys. do 450 tys. euro.
Ulga ta dotyczy także kredytów, które były niespłacane na koniec 2020 roku, i będzie obowiązywać do 2030 roku.
Akcje i udziały pod lupą fiskusa
Reforma zaostrzyła także przepisy dotyczące sprzedaży akcji i udziałów spółek, które pośrednio posiadają nieruchomości na Cyprze. Jeżeli co najmniej 20% wartości spółki wynika z posiadanych (bezpośrednio lub pośrednio) nieruchomości w Republice Cypryjskiej, sprzedaż udziałów traktowana jest jak sprzedaż nieruchomości.
W takim przypadku zysk podlega 20% podatkowi od zysków kapitałowych, liczonymu od wartości nieruchomości, nawet jeśli formalnie sprzedawane są tylko akcje.
Dodatkowo, aby zapobiec zaniżaniu cen transakcyjnych, fiskus może skorygować zadeklarowaną wartość sprzedaży, biorąc pod uwagę rzeczywistą wartość aktywów i zobowiązań spółki.
Koniec luki podatkowej
Nowe przepisy obejmują również sprzedaż akcji spółek notowanych na nieregulowanych rynkach. Takie transakcje, powyżej 50 tys. euro, będą opodatkowane na podstawie wartości nieruchomości posiadanych przez spółkę. Wprowadzono też przepisy przejściowe chroniące dotychczasowych udziałowców.
FAQ
Czy zapłacę mniej podatku przy sprzedaży mieszkania?
Tak, jeśli zysk mieści się w nowym limicie 150 tys. euro dla głównej nieruchomości.
Czy ulga przysługuje przy każdej sprzedaży?
Nie. Limity obowiązują łącznie na całe życie podatnika.
Czy sprzedaż akcji spółki może być opodatkowana jak nieruchomość?
Tak, jeśli co najmniej 20% wartości spółki pochodzi z nieruchomości na Cyprze.
