Na Cyprze od lat obowiązuje przestarzałe prawo dotyczące nabywania nieruchomości przez obywateli spoza UE. Zawiera ono luki, które pozwalają obchodzić formalne ograniczenia i przejmować działki, domy czy mieszkania bez faktycznej kontroli państwa. Rząd zapowiedział już jego zmianę, jednak obecna sytuacja budzi coraz większe obawy społeczne.
Luki w przepisach
Zgodnie z obowiązującą ustawą obywatele spoza UE mogą kupić jedynie jedną nieruchomość – mieszkalną lub komercyjną – oraz działkę o powierzchni do 4000 m² w celu budowy prywatnego domu. Wymagana jest przy tym zgoda władz lokalnych (tzw. pozwolenie nabycia). W praktyce jednak przepisy te są masowo obchodzone.
Minister spraw wewnętrznych Constantinos Ioannou przyznał w odpowiedzi na pytanie poselskie, że obecne prawo jest przestarzałe i wymaga całkowitej rewizji. Według jego zapowiedzi prowadzone są już prace nad nowymi regulacjami.
Omijanie prawa poprzez „umowy cesji”
Jednym z najczęściej stosowanych sposobów jest wykorzystanie tzw. „ekchōritirion”, czyli umowy cesji. Obywatel spoza UE nabywa nieruchomość od Cypryjczyka, a dokument cesji składa w urzędzie katastralnym. Dzięki temu może korzystać z nieruchomości – mieszkania czy domu – bez konieczności posiadania zgody władz.
W efekcie cudzoziemiec zyskuje pełną kontrolę nad nieruchomością, mimo że formalnie nie jest jej właścicielem w świetle prawa. Takie transakcje nie są w żaden sposób limitowane ani weryfikowane.
Spółki jako parawan dla inwestorów
Jeszcze częściej stosowaną praktyką jest omijanie prawa przy pomocy cypryjskich spółek. Odbywa się to głównie na dwa sposoby:
- Sprzedaż spółki zamiast nieruchomości – Cypryjczyk zakłada spółkę, do której należy działka lub budynek. Następnie nie sprzedaje samej nieruchomości, lecz całą spółkę cudzoziemcowi spoza UE. Formalnie właściciel nieruchomości się nie zmienia, lecz faktyczna kontrola przechodzi w ręce obcokrajowca, który może zburzyć istniejący dom i postawić blok mieszkalny.
- Zakładanie spółki na Cypryjczyka – cudzoziemiec płaci obywatelowi Cypru, aby ten założył spółkę na swoje nazwisko. Spółka nabywa działkę, a następnie jej udziały zostają przetransferowane na cudzoziemca. W rezultacie cała nieruchomość trafia do zagranicznego inwestora, choć formalnie wygląda to jak legalna operacja.
Oba mechanizmy są zgodne z literą prawa, ale w praktyce stanowią jego obejście.
Skutki dla rynku i mieszkańców
Zdaniem ekspertów takie praktyki doprowadziły do masowego transferu własności na rzecz cudzoziemców, bez wiedzy i kontroli państwa. Skutkiem są rosnące ceny działek i mieszkań, gentryfikacja oraz wypychanie lokalnych mieszkańców z rynku nieruchomości.
FAQ
Jak cudzoziemcy spoza UE obchodzą przepisy dotyczące zakupu nieruchomości na Cyprze?
Najczęściej poprzez umowy cesji lub wykorzystanie cypryjskich spółek – sprzedaż udziałów zamiast samej nieruchomości.
Dlaczego obecne prawo jest krytykowane?
Ponieważ jest przestarzałe, zawiera liczne luki i pozwala cudzoziemcom nabywać więcej nieruchomości, niż formalnie dopuszczają przepisy.
Czy rząd planuje zmiany w prawie?
Tak. Minister spraw wewnętrznych zapowiedział przygotowanie nowej ustawy, która ma uszczelnić system i uniemożliwić omijanie przepisów.
