Cypr skutecznie poradził sobie z niedoborem miejsc noclegowych dla turystów, ale zrobił to kosztem rynku mieszkaniowego. Dynamiczny rozwój najmu krótkoterminowego – głównie poprzez platformy takie jak Airbnb – coraz wyraźniej wpływa na dostępność mieszkań i ceny najmu. Eksperci ostrzegają, że bez spójnej strategii państwa napięcie między turystyką a potrzebami mieszkaniowymi mieszkańców będzie się pogłębiać.
Najem krótkoterminowy zamiast hoteli
Jak wynika z danych Eurostatu, Cypr notuje drugą najwyższą dynamikę wzrostu liczby noclegów rezerwowanych przez platformy Airbnb, Booking i Expedia w całej Unii Europejskiej. W praktyce oznacza to, że gwałtowny wzrost liczby turystów nie został obsłużony przez rozwój infrastruktury hotelowej, lecz przez prywatne mieszkania przekształcane w obiekty najmu krótkoterminowego.
Według przedstawicieli rynku, coraz więcej lokali mieszkalnych kupowanych jest nie z myślą o zamieszkaniu, lecz o ich wynajmie turystom. Trend ten dotyczy głównie inwestorów lokalnych.
Dwie grupy inwestorów
Jak tłumaczy dyrektor generalny Landbank Analytics Group, Andreas Christoforidis, na rynku działają obecnie dwie główne grupy nabywców. Pierwszą stanowią inwestorzy strategiczni, którzy kupują całe budynki mieszkalne w centrach miast – głównie w Nikozji, Limassol i Larnace – z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy. Drugą grupą są osoby prywatne nabywające pojedyncze mieszkania, również z myślą o platformach typu Airbnb.
Efektem tej strategii jest systematyczne ograniczanie podaży mieszkań na wynajem długoterminowy, co bezpośrednio przekłada się na wzrost czynszów.
Czynsze rosną w całej UE
Z opublikowanych przez Eurostat danych wynika, że w trzecim kwartale 2025 roku, w porównaniu z analogicznym okresem 2015 roku, ceny najmu wzrosły we wszystkich 27 krajach Unii Europejskiej. Najwyższe wzrosty odnotowano na Węgrzech, Litwie, w Słowenii, Polsce i Irlandii. Cypr wpisuje się w ten trend, choć w debacie publicznej coraz częściej podnosi się argument, że skala presji na rynku mieszkaniowym jest tu szczególnie dotkliwa.
Turystyka kontra mieszkalnictwo
Prezes firmy analitycznej Ask Wire, Pavlos Loizou, zwraca uwagę na głęboką, strukturalną zmianę relacji między turystyką a rynkiem mieszkaniowym na Cyprze. W ciągu dekady liczba rocznych przyjazdów turystów wzrosła z około 2,4 mln do blisko 4 mln osób. Taki wzrost powinien oznaczać konieczność stworzenia około 37 tys. nowych miejsc noclegowych.
Tymczasem baza hotelowa zwiększyła się jedynie o 3–4 tys. łóżek. Powstałą lukę – ponad 33 tys. miejsc – niemal w całości wypełnił najem krótkoterminowy, który przejął około 16 tys. mieszkań, oferując od 32 do nawet 48 tys. łóżek, w zależności od standardu lokali.
Najbardziej poszukiwane mieszkania znikają z rynku
Zdaniem Loizou, problem polega na tym, że najem krótkoterminowy nie „pochłania” mieszkań równomiernie. Najczęściej są to lokale jedno- i dwupokojowe w centrach miast oraz w miejscowościach nadmorskich – dokładnie te, których najbardziej potrzebują młodzi Cypryjczycy, studenci, pracownicy kluczowych sektorów oraz cudzoziemcy pracujący na wyspie.
Koncentracja najmu krótkoterminowego w tym segmencie powoduje gwałtowny spadek dostępności mieszkań na rynku długoterminowym i dalszy wzrost czynszów, które już wcześniej były wysokie.
Ostrzeżenie ekspertów
Eksperci podkreślają, że Cypr nie może w nieskończoność opierać rozwoju turystyki na zasobach mieszkaniowych. Bez skoordynowanej strategii obejmującej rozbudowę hoteli, regulację rynku najmu krótkoterminowego oraz długofalowe planowanie przestrzenne, konflikt między turystyką a mieszkalnictwem będzie się nasilał.
– Cypr rozwiązał problem turystyki, ale stworzył – lub co najmniej powiększył – problem mieszkaniowy. Dziś konieczne jest pogodzenie obu tych obszarów, jeśli chcemy mówić o zrównoważonym i stabilnym rynku nieruchomości – podkreśla Pavlos Loizou.
Cypr w europejskiej czołówce
Dane Eurostatu pokazują skalę zjawiska w całej UE. Między lipcem a wrześniem 2025 roku odnotowano 398,1 mln noclegów w obiektach najmu krótkoterminowego rezerwowanych przez Airbnb, Booking i Expedia. W trzecim kwartale 2025 roku liczba noclegów wzrosła o 8,7 proc. rok do roku i aż o 28,2 proc. w porównaniu z 2023 rokiem.
Choć tempo wzrostu w UE zaczęło się stabilizować, Cypr pozostaje w ścisłej czołówce. Najwyższy wzrost zanotowała Malta, a tuż za nią znalazł się Cypr, z dynamiką sięgającą niemal 20 proc. W drugim kwartale 2025 roku wzrost na wyspie wynosił aż 29 proc.
FAQ
Dlaczego najem krótkoterminowy wpływa na ceny mieszkań na Cyprze?
Ponieważ zmniejsza liczbę mieszkań dostępnych na wynajem długoterminowy, zwłaszcza w centrach miast i regionach turystycznych.
Czy rozwój turystyki mógł zostać obsłużony inaczej?
Zdaniem ekspertów konieczna była równoległa rozbudowa bazy hotelowej, która nie nadążyła za wzrostem liczby turystów.
Czy Cypr planuje regulacje rynku Airbnb?
Eksperci podkreślają potrzebę regulacji, jednak brak spójnej, długoterminowej strategii nadal pozostaje problemem.
